நகர்ப்புற இந்தியா மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறை வரலாற்றில் - ரெராவுக்கு முன்பு மற்றும் 'ரெரா'வுக்கு பின்பு -என்னும் இரண்டு கட்டங்களை எப்போதும் நினைவுகூரப்படும்

நுகர்வோர் பாதுகாப்பு என்பது மோடி அரசுக்கான நம்பிக்கை அம்சமாகும். எந்த ஒரு தொழிலுக்கும் நுகர்வோர் தான் ஆதாரம். அவர்களது நலன்களைப் பாதுகாப்பதே அத்துறையின் வளர்ச்சிக்கும் மேம்பாட்டுக்கும் மையப்புள்ளியாகும். மோடி அரசு பதவியேற்று ஒன்றரை ஆண்டுக்குள்ளாக, மார்ச் 2016-ம் ஆண்டில் ரெரா எனப்படும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் இயற்றப்பட்டது.

அதுவரை ஒழுங்குபடுத்தப்படாத ஒரு துறையில் ரெரா நிர்வாகத்தை உள்ளே கொண்டு வந்தது. பணமதிப்பிழப்பு, ஜி.எஸ்.டி., சட்டத்துடன், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கறுப்புப் பணத்தை முடிவுக்கு கொண்டு வந்து சுத்தப்படுத்தியது. ரெரா, ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில் பெரும் மாற்றத்தைக் கொண்டு வருவதற்கான அம்சங்களைக் கொண்டுள்ளது.

ஒழுங்கு முறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட எந்த திட்டமும் விற்கப்படாமல் இருக்கக் கூடாது என்பதில் சட்டம் உறுதியாக உள்ளது. ஏமாற்றும் விளம்பரங்கள் மூலம் கட்டுமானங்களை விற்கும் நடைமுறைக்கு அது முடிவு கட்டியது. நிதி மாற்றத்தைத் தடுக்கும் வகையில், திட்டம் சார்ந்த தனி வங்கிக் கணக்குகளை திட்ட செயல்பாட்டாளர்கள் பராமரிப்பது அவசியமாகும். திட்டங்களின் அளவு, கம்பள விரிப்பு பரப்பு ஆகியவற்றை தெரிவிப்பது கட்டாயமாகும். இது நியாயமற்ற வணிக நடைமுறைகளைக் களைந்துள்ளது.

பணம் கட்ட முடியாத சூழலில், திட்ட செயல்பாட்டாளருக்கும் வாங்குவோருக்கும் ஒரே விதமான வட்டி விகிதத்துக்கு இது வகை செய்கிறது. இது நுகர்வோருக்கு சாதகமான அம்சமாகும். அர்ப்பணிப்பு உணர்வுசில ஆண்டுகள் நடந்த வாதப் பிரதிவாதங்களுக்குப் பின்னர் இந்த மசோதா, 2013-ல் ஐக்கிய முற்போக்கு கூட்டணி ஆட்சியின் போது, மாநிலங்களவையில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது.

2013 மசோதாவுக்கும், 2016-ம் ஆண்டு சட்டத்துக்கும் இடையே உள்ள வேறுபாட்டை விளக்குவது அவசியமாகும். இது நாட்டின் வீடு வாங்குவோர் நலனைப் பாதுகாப்பதில் மோடி அரசின் அர்ப்பணிப்பு உணர்வைப் புரிந்து கொள்ள உதவும்.2013 மசோதாவில் நடைபெற்று வரும் கட்டுமானத் திட்டங்களையோ, வணிக ரியல் எஸ்டேட்டையோ பாதுகாக்கும் அம்சங்கள் இல்லை. திட்டங்கள் பதிவில் ஓட்டைகள் மிகவும் அதிகமாக இருந்ததால், பெரும்பகுதி திட்டங்கள் சட்ட வரம்புக்குள் வராமல் தப்பிக்க முடிந்தது.

இவை 2013 மசோதாவை அர்த்தமற்று தாக்கியது. உண்மையில் அது வீடு வாங்குவோருக்கு தீங்கு பயப்பதாக இருந்தது.2014-ல் மோடி அரசு அமைந்த பின்பு, சம்பந்தபட்டவர்களைக் கலந்தாலோசித்து, இதில் முழுமையான ஆய்வு மேற்கொள்ளப்பட்டது. கட்டுமானத்தில் இருந்த திட்டங்கள், வணிக ரீதியிலான திட்டங்கள் மசோதாவில் சேர்க்கப்பட்டன.

பெரும்பாலான திட்டங்களை சட்ட வரம்புக்குள் கொண்டு வரும் வகையில், ஏற்கனவே இருந்த ஓட்டைகள் அடைக்கப்பட்டன. பிரதமர் திரு. நரேந்திர மோடியின் உறுதியான செயல்பாடு இல்லாவிட்டால், ரெரா ஒருபோதும் நடைமுறைக்கு வந்திருக்காது.

கடந்த, 2013-ம் ஆண்டு மசோதா நாடாளுமன்றத்தில் நிலுவையில் இருந்த போது, மஹாராஷ்டிரா காங்கிரஸ் அரசு, சத்தமில்லாமல் 2012 -ம் ஆண்டு தன் சொந்த சட்டத்தை இயற்றி, 2014 பொதுத் தேர்தலுக்கு 2 மாதங்களுக்கு முன்பாக, அதாவது 2014 பிப்ரவரி மாதத்தில் அரசியல் சாசனத்தின் 254-வது பிரிவின் கீழ் குடியரசுத் தலைவரின் ஒப்புதலைப் பெற்றது. அதனால், மஹாராஷ்டிராவில் ரெரா நடைமுறைப்படுத்தப்படவில்லை.

மாநிலத்தின் சட்டம் நுகர்வோருக்கு சாதகமாக இருக்கவில்லை. இந்தக் காரணத்தால் ஐக்கிய முற்போக்கு கூட்டணி அரசு ரெராவை நடைமுறைப்படுத்த உண்மையாக முயற்சி செய்ய வில்லை.அரசியல் ஆதாயத்துக்காக பொதுத் தேர்தலுக்கு முன்பாக, ஐக்கிய முற்போக்கு அரசு முழுமையற்ற, பொருத்தமில்லாத சட்டத்துக்கு அரசியல் சாசனத்தின் 254-வது பிரிவின் கீழ் ஒப்புதல் வழங்கியது, மஹாராஷ்டிர மாநிலத்தில் வீடு வழங்குவோருக்கு நிரந்தரப் பாதிப்பை ஏற்படுத்தியது.

மோடி அரசு, மாநிலச் சட்டத்தை ரெரா சட்டத்தின் 92-வது பிரிவின்படி ரத்து செய்து இந்தக் குறைபாட்டைக் களைந்தது. அரசியல் சானத்தின் அதே பிரிவில் உள்ள ரத்து செய்யும் அதிகாரத்தைப் பயன்படுத்தி இது மேற்கொள்ளப்பட்டது. 2014-ம் ஆண்டு மஹாராஷ்டிராவில் ஆட்சி மாற்றம் ஏற்பட்ட பின்னர் இந்த மாற்றம் நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டது. ரெரா தொடர்பான அர்ப்பணிப்பு 2016 மார்ச் மாதம் நாடாளுமன்றத்தில் அது இயற்றப்பட்டதுடன் நின்று விடவில்லை.

ரெரா அரசியல் சாசனப்படி செல்லுபடியாகுமா எனக் கேள்வி எழுப்பி, பல்வேறு உயர் நீதி மன்றங்களில் ஏராளமான ரிட் மனுக்கள் போடப்பட்டன. 2017 டிசம்பரில், மும்பை உயர் நீதிமன்றம் சட்டத்தை உறுதிப்படுத்தியது. இதன் மூலம் அதன் செல்லுபடித் தன்மை பற்றிய சந்தேகங்களுக்கு முற்றுப்புள்ளி வைத்தது. ரெரா என்பது கூட்டாட்சி தன்மையின் ஆரம்ப கட்ட முயற்சியாகும். மத்திய அரசு இந்தச் சட்டத்தைக் கொண்டு வந்தாலும், மாநில அரசுகளால் அது விதிமுறைப்படுத்தப்பட்டது.

மேலும், ஒழுங்குமுறை ஆணையங்கள், மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயங்களை அமைக்க வகை செய்யப்பட்டிருந்தது. மறுபுறம், நாடாளுமன்றத்தின் மீது மேலாதிக்கம் செலுத்தும் வகையில், ரெராவைப் புறக்கணித்து 2017-ல் மேற்கு வங்கம் கொண்டு வந்த சட்டம், அரசியல் சாசன முறையற்ற தன்மை, மோசமான நிர்வாகத்துக்கு உதாரணமாக அமைந்தது. மத்திய அரசு பல முறை கேட்டுக் கொண்டும், ரெரா சட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்த மேற்கு வங்க மாநில அரசு மறுத்து விட்டது. இதனால், வீடு வாங்குவோருக்கு ஈடு செய்ய முடியாத அளவுக்கு இழப்புகள் ஏற்பட்டன.

இந்த விஷயத்தில் மத்திய அரசின் சட்டம் ஏற்கனவே இருப்பதை நன்கு தெரிந்தும், மேற்கு வங்கம் அந்தச் சட்டத்தைக் கொண்டு வந்தது. மேலும் இதற்கு குடியரசு தலைவரின் ஒப்புதலைப் பெறுவதற்கும் அணுகவில்லை.ஒரே தேசம் ஒரே ரெராஅரசியல் சாசன கோட்பாடுகளை மேற்கு வங்க மாநில அரசு ஏற்க மறுத்த நடவடிக்கையை எதிர்த்து உச்சநீதிமன்றத்தில் பொதுநல வழக்கு தொடுக்கப்பட்டுள்ளது.

வெகு விரைவில் மேற்கு வங்கத்தின் சட்டம் நிராகரிக்கப்பட்டு, ஒரே தேசம் ஒரே ரெரா என்பது செயல்பாட்டுக்கு வரும் என்பதில் எனக்கு நம்பிக்கையுள்ளது. 2017 மே மாதம் ரெரா நடைமுறைக்கு வந்தது. 34 மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள் இதை ஏற்றுக்கொண்டன.

30 மாநிலங்கள்

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையங்களையும், 26 மாநிலங்கள் மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயங்களையும் அமைத்துள்ளன. சுமார் 60,000 ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள், 45,723 ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் பதிவு செய்துள்ளனர். நுகர்வோர் பிரச்னைகளுக்கு விரைவு நீதிமன்ற பாணியில், தீர்வு காண 22 தனிப்பட்ட நீதித்துறை அதிகாரிகள் நியமிக்கப்பட்டுள்ளனர். 59,649 புகார்களுக்கு தீர்வு காணப்பட்டுள்ளது. இது நுகர்வோர் நீதிமன்றங்களின் சுமையை வெகுவாகக் குறைத்துள்ளது.

பங்கு சந்தையில் செபி இருப்பது போல, ரியல் எஸ்டேட்டில் ரெரா உள்ளது. இது நடைமுறைப் படுத்தப்பட்ட பின்னர் பல புதிய உச்சங்களைக் காண முடிந்துள்ளது. நான் அடிக்கடி கூறுவதைப் போல, நகர்ப்புற இந்தியா, ரியல் எஸ்டேட் துறை வரலாற்றில், ரெராவுக்கு முன்பு மற்றும் ரெராவுக்கு பின்பு, என்னும் இரண்டு கட்டங்கள் எப்போதும் நினைவுகூரப்படும்.
ஹர்தீப் சிங் பூரிமத்திய அமைச்சர்